Det strategiske køb

Vi ser ejendomme som en langsigtet værdifast investering, hvor den grundige analytiske tilgang af hver enkelt ejendom inden for det vi kalder det strategiske køb er en sikkerhed for et solidt og robust afkast.

 

Moller & Company er garanter for at alle faser af en ejendomslivscyklus er grundigt belyst. Vi er med fra start til slut enten som rådgiver eller administrator.

 

 

Fase 1 Analysefase, hvor vi på elleve punkter analyserer ejendommen

Fase 2 Fastlæggelse af finansiel strategi, selskabsretlige forhold og skatteforhold

Fase 3 Porteføljestyring med afkast/risikoanalyse og risikoanalyser

Fase 4 Omsætning af strategier, hvor udviklingsmuligheder, exitstrategier løbende vurderes.

 

 

Analysefase

Analysefasen er vores screeningsanalyse, hvor vi på forhånd har defineret de krav vi stiller til vores investeringsejendomme. Vi har udarbejdet en intern kvalitetssikring for bolig- og investeringsejendomme, således at vores samarbejdspartnere kender vores standarder.

 

I denne fase vurderes attraktiviteten ved den enkelte ejendom i form af en omfattende områdeanalyse og en markedsvurdering af ejendommen. I denne fase undersøger vi ejendomspriser og lejeniveau for området og for sammenlignelige ejendomme. Herudover foretager vi en demografisk analyse af befolkningen i området. Selv i større byer i Tyskland falder indbyggertallet.

 

I denne fase gennemgås ejendommen teknisk med vores tekniske samarbejdspartnere i form af ingeniører og arkitekter, og i denne fase gennemgås væsentlige juridiske problemstillinger med vores juridiske samarbejdspartnere.

 

Herudover vurderer vi ejendommen i forhold til benchmarking og nøgletal af sammenlignelige ejendomme.

 

Vi har udarbejdet en generisk økonomimodel, der udfra ejendommens centrale nøgletal beregner drifts- og balancebudgetter, cashflowanalyser, følsomhedsanalyser.

 

Vi arbejder med førende huse indenfor facility management, der både foretager egentlig administration, men også arbejder med udvikling og optimering af den enkelte ejendom over tid.

 

 

Fastlæggelse af finansiel strategi

I denne fase tilrettelægger vi udfra vores centrale kompetencer en finansiel optimering af ejendommens grundlæggende finansiering. Vi arbejder med rentestrukturmodeller og sammensætning af ejendommens kapitalstruktur.

I denne fase vurderer vi sammen med vores skattemæssige samarbejdspartnere de mest hensigtsmæssige organiseringsformer udfra selskabs- og skattemæssige forhold, der tilrettelægges med vores investorer.

 

 

Porteføljestyring og risikoanalyse

I denne fase kombinerer vi analysefasen med den finansielle strategi for at teste afkast/risikoforhold for forskellige følsomheder. Vi opstiller forskellige risiko scenarier og vurderer følsomheden.

Vi arbejder med en porteføljemæssig tilgang, hvor vi udfra strategiske aktivfordelinger også vurderer ejendomme som aktivklasse i forhold til andre investeringsalternativer.

Ejendomme som aktivklasse er som led i porteføljeovervejelser mindre risikofyldt end eks. aktier, men mere risikofyldt end lange obligationer.

Vi anbefaler ejendomsinvestering som et alternativ til andre investeringsalternativer, og amerikanske REIT (real estate investment trust/ejendomsselskaber) har over tid udvist et solidt afkast på niveau med aktier, men med lavere risiko.

 

Læs mere under ejendomsinvesteringer

 

 

Omsætning af strategier

Moller & Company deltager gerne fra start til slut som rådgiver for investorerne. Alle investeringer skal løbende overvåges og vedligeholdes. Det gælder lige fra investering-og vedligeholdelsesplaner der skal vurderes i forhold til driftsøkonomien. Der skal løbende arbejdes med optimering af lejen og der bør fastlægges en exitstrategi, hvor investorerne kan (re)vurdere den samlede investering. Selv den bedste investerings forudsætninger kan ændres, og der være planer for worst case scenarier.

 

 

Intern kvalitetssikring

Formålet med at foretage en form for kvalitetssikring er udelukkende at sikre, at der kun gennemføres investeringer som lever op til et sæt af minimumsstandarder, således at investeringen bliver til gavn for investor/køber.

Der er ingen kan leve af utilfredse kunder, og vi indgår kun i ejendomsinvesteringer som om vi selv var investor og ud fra følgende fem generelle hovedprincipper:

 

- God beliggenhed i attraktivt område

- Høj bygningsmæssig kvalitet

- Solid bonitet hos udlejer og lang lejekontrakt

- Høj forrentning i forhold til risiko.

 

Herudover har vi defineret en lang række krav til det datagrundlag og dokumentationskrav som skal danne baggrund for vores analysefase.